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程雪阳:住宅土地使用权到期不妨无偿续期70年

  来源:苏州大学王健法学院教授、副院长程雪阳    发布时间:2020-05-22 11:47:00

住宅土地使用权到期怎么办?程雪阳:不妨无偿续期70年

十三届全国人大三次会议召开在即,其中重要的一项议程就是审议民法典草案。

今年5月14日,全国人大常委会法工委回应民法典草案中哪些意见群众呼声较高时称,主要集中在住宅建设用地使用期届满如何续期、父母离婚后变更未成年子女姓氏的是否作出规定、夫妻共同债务认定、高空抛物坠物责任的完善等方面。

按照议程,民法典草案将提请2020年5月22日召开的十三届全国人大三次会议审议,中国首部民法典呼之欲出。新编纂的民法典草案共7编,依次为总则编、物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编,及附则。

对于住宅建设用地使用权期间届满问题,民法典草案物权编中提到,根据现行物权法第一百四十九条、城市房地产管理法第二十二条规定,作出原则性规定,即:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

苏州大学王健法学院教授、副院长程雪阳指出,按照《物权法》相关规定,自动续期已是板上钉钉的事情,但对于如何续期、要不要交钱、按照什么标准交多少,目前理论界和实务部门的专家发表了许多看法,观点纷呈。

一定面积的土地使用权可无偿续期,以70年为宜

住宅建设用地使用期届满如何续期?程雪阳也发表了其个人观点。

程雪阳表示,根据《物权法》中“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”的规定,住宅类的国有建设用地使用权到期之后自动续期已经是毫无争议的事情,无需过多讨论。此次民法典草案中对住宅建设用地使用期届满如何续期的问题也只作了原则性规定。给外界的信号则是,民法典暂不具体处理这一问题,而是交给其他法律或行政法规待时机成熟再处理。

程雪阳称,对于自动续期时要不要继续支付相关费用,以及按照什么标准缴纳相关费用,现行法律无法给出明确的答案,因此现在几乎成了“谜”一样的问题,也引发了社会各界热烈的讨论。

程雪阳认为,住宅类国有建设用地使用权的续期问题,不仅是一个经济政策或者民法技术问题,而是一个重大的宪法议题,需要上升到宪法层面来系统全面地进行分析。

其指出,我国现行宪法第10条1、2款也明确规定“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有”。如果从这个角度来看,土地使用者在土地使用权期限届满之时,再重新缴纳土地出让金,似乎就不存在太大的法律障碍。因为国家有偿转让的是有期限的土地使用权,而不是所有权。

程雪阳提到,但如果国有土地使用权期限届满之后,全体公民需要再次购买这项权利的话,怎么收、哪些可以减免,就不仅仅是法律问题,更是一个经济问题,要考虑到国家的财政收入、经济发展形势、居民的房屋拥有率等诸多因素。

程雪阳提出的方案具体表现为, “住宅之下的一定面积(比如50平方米或60平方米的面积)的国有土地使用权应自动无偿续期一次,期限以70年为宜。”

提出这一方案的理由为:“自动无偿续期70年”比较合适,一方面是为了跟我国现行的住宅土地使用权期限制度相衔接,因为目前居住用地类的国有建设用地使用权最高出让就是70年。再次,除了极少数特别富裕的公民之外,大多数公民都是工薪阶层,都可能需要靠按揭贷款或其他渠道借钱来购买房产,如果不“自动无偿续期一次”,就意味着很多低收入和中产家庭,刚还完房贷不久,又要再买一次土地使用权。此外,“自动无偿续期70年”之后,无论这个公民是否健在或者离世,如果其想继续享有这块国有建设用地的使用权,那原则上就应当再重新缴纳一次土地出让金。 为了落实全民所有以及公民内部的平等问题,一个公民一生只应当参与一次国有土地使用权自动无偿续期。

“自动无偿续期70年”的限制性条件

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